Šonje: Doći će do normalizacije cijena stanova, ali ne i pada

Cilj je publikacije stručnoj i široj javnosti, kao i klijentima banke, pružiti relevantne tržišne uvide i stručne analize koji podatke pretvaraju u konkretne informacije te mogu poslužiti kao podloga za donošenje informiranih poslovnih i investicijskih odluka.

Nekretninski puls izlazit će kvartalno i bit će na webu dostupan svim zainteresiranim dionicima u potpunosti besplatno – od investitora, developera i građevinskih tvrtki do financijskih institucija, analitičara, agencija za nekretnine i građana. Autori analize su renomirani ekonomski analitičari Velimir Šonje i Ivica Brkljača, u suradnji s Hrvojem Dolencem, direktorom makroekonomskih i tržišnih analiza u Zagrebačkoj banci.

„U Zagrebačkoj banci želimo stvarati vrijednost za klijente i društvo dijeljenjem znanja i kvalitetnih tržišnih uvida. Tržište nekretnina tema je od velikog značaja za gospodarstvo, poslovnu zajednicu i građane, a vjerujemo da će Nekretninski puls, nastao u suradnji s renomiranim partnerom Arhivanalitikom, pridonijeti boljem razumijevanju sektora, njegovih trendova i razvojnih perspektiva“, izjavila je Jasna Mandac, članica Uprave za financije (CFO) Zagrebačke banke.

Jedan je od ključnih elemenata izvještaja i Indeks priuštivosti nekretnina (IPN), metodološki utemeljeni pokazatelj temeljen na kretanju cijena, dohotka i uvjeta financiranja. Za razliku od uobičajenih usporedbi cijena nekretnina i plaća, IPN u obzir uzima i kamatne stope na stambene kredite kao jedan od elemenata za izračun te tako mjeri koliki dio prosječne neto plaće odlazi na otplatu stambenog kredita za referentnu nekretninu. Na taj način pruža realniji prikaz stvarne priuštivosti kupnje stambene nekretnine.

Cijene nekretnina ne prestaju rasti, a u prvom tromjesečju više su 14 posto na godišnjoj razini. No, ono što je zanimljivo jest podatak da je rast cijena starogradnje iznosio više od 16 posto, dok je kod novogradnje primjetno usporavanje na manje od deset posto, kazao je Velimir Šonje.

Prema njegovim riječima, odvajanje rasta cijena starogradnje i novogradnje počelo se događati 2024. godine. Šonje to tumači činjenicom da dobar dio građevinskih poduzetnika gradi s kreditima banaka. Kako otplata kredita radi svoje, oni ne mogu (dugo) čekati, što objašnjava činjenicu da su spremni prodati po nižim cijenama.

S druge strane, vlasnici postojećih stanova, ako nisu u velikoj financijskoj stisci, mogu čekati dok ne dobiju zadovoljavajuću cijenu. Po njegovu sudu, to može objasniti paradoks da prodaja stanova pada, ali ne padaju i cijene. Šonje smatra da je ovakav nesrazmjer neodrživ te da će doći do normalizacije rasta cijena, 'ali ne i pada', naglasio je.

U ovom izdanju Nekretninskog pulsa najvažniji su zaključci:

Priuštivost stambene nekretnine bolja je nego prije 20 godina – IPN je oko 30% iznad razine iz 2002. godine, što proizlazi iz rasta dohotka, zaposlenosti, pada kamatnih stopa i rasta dostupnosti stambenih kredita, usprkos rastu cijena stambenih nekretnina. Uz to, za stan od 70m2 u novogradnji danas, prema zadnjim dostupnim podacima u prosjeku treba 11,4 prosječnih godišnjih plaća, što je za jednu četvrtinu (25%) manje nego 2008. godine.

Cijene stambenih nekretnina i dalje rastu. Pritom je rast cijena postojećih nekretnina brži od rasta cijena novogradnje – u prvom tromjesečju 16,1% naspram 9,7% na godišnjoj razini. Uz to, vidljiva je i razlika u porastu cijena po regijama.

Rast cijena stambenih nekretnina u posljednjih je nekoliko godina među najbržima u EU, ali pogleda li se duže vremensko razdoblje, Hrvatska ne spada među outliere.

Sve ukazuje na to da se Hrvatska nalazi u zreloj fazi građevinskog ciklusa čiji bi vrhunac u segmentu stambene izgradnje mogao biti produžen, suprotno od iskustava iz prethodnog ciklusa (oko 2008.) kada se dogodio nagli obrat.

Broj i vrijednost kupoprodajnih transakcija na tržištu se smanjuju, a uz niz strukturnih čimbenika koji guraju potražnju odgovor je u većoj ponudi novogradnje jer je ona i dalje ispod razina 2008., otprilike 30%.

„Indeksi priuštivosti nekretnina blago su povećani početkom 2026. unatoč nastavku rasta cijena stambenih objekata. No, pogledamo li dublje, samo priuštivost novogradnji bilježi rastući kratkoročni trend, ali novih izgrađenih stanova još uvijek je premalo s obzirom na potražnju“, istaknuo je Velimir Šonje, ekonomski analitičar, vlasnik i direktor Arhivanalitike – Ekonomskog laba i koautor Nekretninskog pulsa.